南京国税日前披露，截至2004年10月末，某区分局26户房地产企业，亏损25户；南京地税早先对全市纳税额较大的88户房地产业企业进行了税收专项检查时，同样发现87户“微利”或“亏损”。众所周知的暴利行业怎么成了亏损大户？昨天，一家知名房地产公司的财务主管向记者自曝内幕，除了恶意偷逃税，房地产企业还大肆利用税法漏洞“合理避税”。

　　A.“合理避税”常见招数

　　这家房地产企业的财务主管刘女士表示，“在国有体制下利税合一，企业多交税政绩就越大，很少有偷逃税；现在企业都改制了，开发商当然希望能利用税法漏洞达到少交税的目的”。刘女士透露说，南京几乎所有的房地产企业都会采用以下几种方法“合理避税”。

　　-预付款大做文章

　　首先，房地产企业会在预付款上做足文章。刘女士介绍说，按照规定，房地产企业只有在取得《销售许可证》之后，才能进行房屋预售收取预售款，税务机关也是从这时候开始对预售款进行征税。但在实际操作中，开发商为了减轻资金压力，无一例外都在未取得《销售许可证》之前，就通过开具自制收据收取选号费，以诚意金等形式预收房款，这部分收入少则几十万，多至上百万元。

　　-房子抵押给银行

　　事实上，几乎所有开发商一拿到销售许可证就把房子抵押给银行，在税法上，从银行获得的这部分收入是往来款，并不算实现销售收入，因此不用缴税；等房子卖出去了，开发商再把购房者支付的房款“吐出来”还给银行，“一贷一吐”之间，开发商真正实现了销售收入；接下来，开发商又把这部分收入放到“低收入、高支出”的年度做成“亏损”。

　　-今年发票明年开

　　“税务认定实现销售收入只以开出发票为准，因此我们就在发票上做文章，当年收入不开发票就不能视同入账，造成当年开支远高于收入，亏损账大多也是这样做出来的，税务稽查时也奈何不了我们。”刘女士表示，开发商今年收到购房者1 0万元预付款，当时只给收据甚至白条等其他凭证，第二年或者完全交付时开发票。这样，房地产企业做出的账基本每年都是“亏损”，以此逃避33%的企业所得税。

　　-“交际应酬费”有花头

　　“以销售收入为基数计算扣除的”交际应酬费“如何处理未予明确，这就大大增加了企业可操作的空间。按照原来规定，税务部门在对企业销售收入的15%进行”预征收“时，允许企业先行扣除发生的期间费用，包括营销费用、管理费用和交际应酬费等，之后再对余额进行33%的企业所得税征收。”借助财务上的合法操作，房地产企业完全可以让扣除费用后的余额接近零！即使结转至以后年度，税务机关一样收不到税款。“

　　B.“偷逃税”惯用手法

　　除了钻税法漏洞“合理避税”，房地产企业还常常铤而走险摆明了“偷逃税”。

　　税务官员介绍说，南京房地产企业偷逃税可谓“八仙过海，各显神通”：一是在预售楼盘时故意延迟缴纳税款，或不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖延缴纳企业所得税。二是连续滚动开发项目，项目决算期又有意无意地滞后，导致成本难以理清，企业所得税应纳税所得额难以确定，利润黑洞惊人；三是采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，隐瞒收入；或将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。四是将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税；有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

　　C.专家建言

　　-建立房地产税收控管体系

　　南京审计学院财政系主任蒋大鸣教授指出，主要问题还在于现行税法税制不完善。蒋教授指出，对现行政策不明确的地方，国、地两税应尽快执行统一政策。同时，尽快建立房地产税收控管体系，税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。

　　-税率挂靠房价