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| 纳税筹划技巧与避税案例：营业税的合理避税筹划——物业公司的营业税纳税筹划 |
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| 来源： 作者： 日期：07-02-26 |
【中国财税在线北京08/22/2003信息】 (八)物业公司的营业税纳税筹划
[案例565]
[案情说明] 深圳信华实业有限公司为增值税一般纳税人，2002年1月该企业将
900平方米的办公楼出租给深圳赛特商贸公司，双方签署了房屋租赁合同，租金为每月
每平方米150元，含水电费，每月租金共计135000元。
当月供应商贸公司电6000度，从供电局的购进价为0．45元／度(不含税价，下同)；
水1300吨，购进价为1．28元／吨。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《中华人民共和国房产税暂行条例》
规定，该企业房屋租赁行为应缴纳营业税＝135000×5％＝6750元。
房产税＝135000×12％＝16200元。
根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条规定，属于非应税项目的购进货
物，其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，对该企业购进的水电进项税金：
6000×0．45×0．17＋1300×1．28×0．13
＝675．32(元)，应作相应的转出。
由此可以看出，该企业应缴营业税6790元，房产税16200元，增值税675．32元。
[筹划思路] 为使企业收益最大化，该企业对前述经营行为重新进行筹划。该企
业与商贸公司分别签订转售水电合同、房屋租赁合同，分别核算水电收入、房屋租金
收入，并分别作单独的账务处理。
转售水电的价格参照同期市场上转售价格确定为：水每吨1．77元、电每度0．65
元。房屋租赁的价格则按前述每平方米150元扣除，按转售价格计算水电费收入后确定
为每平方米142．04元，其计算公式如下：
[900×150－(6000×0．65×1．17＋1300×1．77×1．13)]÷900
＝142．04元
这样，该企业1月份取得房屋租金127836元(142．04×900)，水费收入2301元
(1300×1．17)，电费收入3900元(6000×0．65)。
这样，该企业的房屋租赁与转售水电属相互独立且能分别准确核算的两项经营行
为，应分别缴纳增值税287．68元、营业税5392元、房产税15340元。
[筹划结果] 从以上分析可以看出，两方案差异在于对转售水电这一经营行为的
处理方式不同。前一方案该企业与商贸公司仅签订一个房屋租赁合同，财务处理中租
赁收入包含水、电费收入，这样水电费收入应并入租赁收入缴纳5％的营业税、12％的
房产税，同时对水电费的进项税金还应转出；而后一方案，该企业与商贸公司分别签
订房屋租赁合同、转售水电合同，并分别核算租赁收入、水电费收入，这样水电费收
入就应缴纳增值税，进项税金可以抵扣，从而减轻了企业税收负担，获得了正当的税
收利益。
[案例566]
[案情说明] 华英物业公司一般纳税人2002年1月将1000平米办公楼租给海峰公司，
签订租赁合同，租金160元／平米(含水电费)，租金160000元／月。1月份海峰公司用
电8000度，华英公司从供电局0．50元／度购进，水2000吨，购进价1．30元／吨。
[税法规定]
营业税＝160000×5％＝8000元；
房产税＝160000×12％＝19200元；
∑8000＋192000＝27200元。
华英物业公司虽是一般纳税人，但《增值税条例》第十条规定，其购进的水电进
项税不得抵扣。
[筹划技巧]
房屋租赁合同、转售水电合同，分别核算、单独账务处理。
经财会人员计算，新合同的价格分别为：水1．80元／吨，电0．70元／度，房租
142元／平米。
租金收入：营业税＝1000×142×5％＝7100元；
房产税＝1000×142×12％＝17040元：
水费收入：增值税＝2000×(1．80－1．30)×17％＝170元；
电费收入：增值税＝8000×(0．70－0．50)×17％＝272元：
税∑7100＋17040＋170＋272＝24582元／月。
前后相差：27200－24582＝2618元／月，
年少缴税：2618×12＝31416元。
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