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| 对土地增值税各种扣除项目的稽查案例2 |
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| 来源： 作者： 日期：07-03-05 |
1.案例简介：某房地产开发公司建成一幢普通标准住宅，共48套相同的住房。该公司为取得建房用土地使用权支付金额148万元，该房地产开发成本为500万元。1996年11月，该公司又售出了12套住房，收入360万元。截止1996年11月，与该房地产项目有关的利息支出为33.6万元。截止1997年8月，有关的利息支出为98万元。以上利息支出，均不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
2.案例分析及税务处理：《实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
在上述案例中，由于各套住房都是按相同的标准建造的，所以可以每批出售住宅的套数为标准分摊。
（1）计算1996年11月售出住房应计的扣除项目。
①计算应分摊的地价款及有关费用。
148×20+48=61.67（万元）
②计算应分摊的房地产开发成本。
500×20÷48=208.33（万元）
③计算应分摊的房地产开发费用。
A、计算应分摊的利息。
33.6×20÷48=14（万元）
B、计算其他可扣除的开发费用。
（61.67+208.33）×5％=13.5（万元）
C、计算可扣除的房地产开发费用总额。
14+13.5=27.5（万元）
④计算可扣除的税金
A、营业税440×5％=22（万元）
B、城市维护建设税及教育费附加22×（7％+3％）=2.2（万元）
C、印花税已按有关规定计入了管理费用，所以此处不再扣除。
D、可扣除税金的总额：22+2.2=24.2（万元）
⑤计算财政部规定的其他扣除项目：
（61.67+208.33）×20％=54（万元）
⑥计算扣除项目总金额：
61.67+208.33+27.5+24.2+54=375.7（万元）
（2）计算1997年8月售出住房应计的扣除项目。
①计算应分摊的地价款及有关费用。
148×12+48：37（万元）
②计算应分摊的房地产开发成本。
500×12+48=125（万元）
③计算应分摊的房地产开发费用。
A、计算应分摊的利息。
a）截止1996年11月应分摊的利息：
33.6×12÷48=8.4（万元）
b）1996年11月至1997年8月间应分摊的利息：
（98-33.6）×12+（48-20）=27.6（万元）
c）总计应分摊的利息：
8.4+27.6=36（万元）
B、计算可扣除的其他开发费用。
（37+125）×5％=8.1（万元）
C、计算可扣除的房地产开发费用。
36+8.1=44.1（万元）
④计算可扣除的税金。
A、营业税：360×5％=18（万元）
B、城市维护建设税及教育费附加：
18×（7％+3％）=1.8（万元）
C、印花税已按规定计入了管理费用，此处不再扣除。
D、可扣除的税金总计：
18+1.8=19.8（万元）
⑤计算财政部规定的其他扣除项目。
（37+125）×20％=32.4（万元）
⑥计算扣除项目总金额。
37+125+44.1+19.8+32.4=258.3（万元）
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