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| 如何实现房地产税收的一体化管理 |
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| 来源： 作者： 日期：07-01-23 |
房地产税收一体化管理的核心内容为税务管理的“三一模式”和房管部门协护税的“一票一证制”。
（一）税款征收一体化。即以契税为把手，对在房地产行业经营行为中所涉及的一切应纳税款实行捆绑式管理，有契税必有营业税，有营业税必有附加税，有生产经营行为必有个人所得税，涉及土地增值就应当缴纳土地增值税，所有交易行为都应缴纳印花税，对行业经营链条中的当事各方实施系统化、精细化管理，而不再是分税种单项征管。
（二）税款征收一窗式。设立房地产行业税收统一征管窗口，对房地产行业统一经营行为的涉税事项实施税收服务。提供发票、受理申报、征收税款、审验资料。
（三）纳税资料一户式。对房地产行业的纳税主体——房地产开发商实施征管资料一户式储存，对其派出业务实施母子式分户建档制，按照内部分式实行农税主管机关统一掌控下的税种分类考核，以各税比例含量为指标评估税款征解情况，实行数据比对审验，对申报征收不正常的状况及时进行检验。
（四）房管部门见票（一证一票）办证制。按照国家税务总局、建设部、财政部的文件精神，协调房管部门在办理房屋和土地权属的产权证照时，除有地税部门的契税完税证之外，还应有房地产开发商售房的不动产销售发票，发挥以票管税的作用。
改进建议
（一）强化以票管税，堵塞房地产销售的漏洞。房地产销售发票应专门加印一份登记办证联，将其与契税票一同作为办理房屋产权证的必备要件。房屋的装修也要求户主索要并保存发票，新房的装修可以一并计入户主的房屋价值，旧房装修发票由业主自己保存，在房屋转手销售过户时作为计算个人所得税的扣除依据，否则不予扣除。这样才有利于房地产税收的源泉控管，节省征管成本，提高办事效率，遏制炒房行为，并能为银行抵押贷款提供真实依据，为以后的家庭财产登记作好铺垫。
（二）加强对开发商的管理，强化房地产税收征管。在房地产销售发票作为办理产权证的必要件之后，购房者付多少款就会主动索要相同金额的发票。考虑诸多因素，特别是以后卖房子要缴所得税，购房者一般不会容忍多付款少开发票的违法行为。这样，由购房者监督开发商，就会以一定程度上帮助地税机关掌握开发商的真实销售收入。在开发商销售收入一定的情况下，开发商一定会要求承建方提供合法真实的建筑安装发票，在计算企业所得税时作为法定的扣除依据，如此整个房地产税收征管链条就得以较完善地连接。
（三）加强部门协调配合，理顺房地产税收管理体制。加强部门协调配合应由地方政府牵头制定长期有效的行业管理办法。首先应由税务、财政部门制定初步的《房地产税收管理办法》，由地方政府组织税务、财政、计划、国土、城建、房管等相关部门共同认可，再以地方政府文件的形式下发各职能部门，由地方政府监督部门监督执行，对不按规定办理的，地方政府应制定具体的处罚纠正措施。
1、计划部门应将房地产开发立项审批及年度投资计划情况定期向地税等部门通报。
2、国土部门应将国有土地使用权出让、土地使用权转让、拍卖等信息向地税部门契税管理机构事前通报，地税部门则应在土地使用权拍卖、转让交易过程中了解有关情况。国土部门凭纳税人持有的各种税收完税凭证和销售发票方可办理土地使用证书及划转土地拍卖、转让资金手续，明确规定，先税后证。
3、城建部门应凭地税部门有效证明办理房地产开发施工许可证，并定期向地税等通报。税务机关有权建议有关部门取消欠税的施工单位或个人的招投标资格。施工企业在与建设方签订合同后10日内必须办理税务登记，以便于地税机关及时进行税收管理。
4、房管部门是该办法的重要把关单位，应凭纳税人持有的房地产销售发票、契税完税凭证方可办理房屋权属登记或变更登记，并将其办证联一并归档保管，定期向地税部门通报房屋权属登记分类情况。 |
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