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| 加强房地产企业所得税管理的几大措施 |
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| 来源： 作者： 日期：07-01-11 |
一、明确税收政策，加强预售款结转销售的管理
房地产企业结转销售收入时间应以单项工程验收合格时间为准，单项工程验收合格后，企业将预收款结转销售并开具销售发票，企业不得提前或延迟开票。为控制企业销售收入结转时间，可通过与规划建设部门的定期联系通报，掌握各地房产竣工验收情况，对已验收合格的房产，及时督促企业结转销售。
二、严格政策界限，加强成本管理
1、对房产已交付使用，但未通过整体综合验收的，应督促企业将预收款转入销售收入，并按规定预转成本。已结算的按结算合同数结转成本，未结算的依预算合同数加合理费用预提成本，同时应附详细项目说明材料，如补充合同，经双方签字认可的已付工程款的工程进度拨款审批单等，经税务机关审核后批准执行。
2、对房产已交付使用，且工程通过整体综合验收的，应按本汇算年度内取得的结算发票结转成本；无法取得发票的，税务机关可根据本地区同类型商品房平均利润水平按核定利润率征收。
3、明确对房地产成本分摊与相应售价时间的配比要求。进一步细化成本计算方法，如商住楼，要求企业对底楼营业用房和住宅房按售价折算成系数进行成本归集，尽可能使销售价格与成本结转互相配比，使利润在住宅房和营业用房的分布基本均衡。
三、监控评估和稽查有机结合，提升税收管理水平
1、做好基础工作，加强日常监管。
在开发初期，税务机关可要求房地产开发公司上报《项目立项书》、项目规划图、建房方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开工时间、预计竣工时间、项目总投资额等，总体掌握工程的开发情况，为后期的监管打下基础。
项目竣工后，要求企业及时上报成本费用分摊办法，防止企业私自转移利润，逃避纳税。同时，要求企业按季度上报《季度存量房产盘点表》，以便税务机关对其销售情况实施过程监控。
建立企业日常监控管理动态台账，逐户分季度反映与有关部门的联系奇怪矿、预售收入纳税情况、账面收入、成本、利润情况及税务机关调整情况。对存在问题的企业进行检查调查，对应缴未缴的税款进行补征。
2、进行数据指标分析，搞好纳税评估。
按季度对房地产开发企业进行纳税评估。依托计算机技术，根据房地产行业纳税情况的历史数据，开展行业税收负担率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析，发现指标异常的企业，列入评估对象，实施及时控管。
3、加大稽查力度，规范税收秩序。
加强对房地产企业的专项检查，通过检查对存在问题进行深入细致的剖析，对虚开、代开发票虚列成本行为进行严惩，依法打击税收违法行为。
4、查账征收与核定征收相结合，实行分类管理。
通过日常评估，对账证健全、核算规范的企业实行查账征收，对账务不健全企业，实行核定征收管理办法。
四、加强部门配合，对房地产企业各环节实施动态监控
根据房地产开发的行业特点，依托社会综合治税网络，加强与工商、国土资源、规划建设管理、房管、财政、银行等相关部门的信息交流，采集涉税信息，实现对房地产行业税收的部门联合控管。 |
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