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| 加强对房地产开发企业税收征管的措施 |
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| 来源： 作者： 日期：07-01-11 |
（一）将预售房制改革为现房销售制
按照现行规定。房地产开发企业预售房款应纳营业税和预缴企业所得税。使会计核算和纳税都很复杂。将预售房制改革为现房销售制。在化解房地产开发行业及社会经济风险的同时。将大大简化该行业的财务核算及纳税的复杂性。
（二）要求房地产开发企业按正确计算应税所得额的公式计算并申报纳税，以消除企业随意调整利润的问题
（三）要求房地产开发企业按照有关会计制度的规定正确地建账建制，正确进行会计核算，减少或杜绝少计收入、多列支成本费用的偷逃税行为。对不严格建账建制的，按《税收征管法》的有关规定处罚
（四）加强对房地产开发企业使用发票的管理
首先，税务机关对房地产开发企业使用的发票，应与该企业的营业税等税种的申报表进行核对，如果可能，还应与房产部门（因代征契税）取得联系并加以核实；其次，原则上税务机关不得代房地产企业开据房地产销售发票，如果代开了发票，应要求该发票必须作为房地产企业的原始凭证计入其经营收入账户（即谁带人来入谁的账），以杜绝挂靠企业（或个人）偷逃所得税，并将其成本费用凭据交给被挂靠企业入账以虚列成本费用等问题；第三，对白条入账的，严格按有关规定处理。
（五）实行房地产开发产品和销售的“工号”管理办法
“工号”管理。是将开发项目编号后按编号对每一项目实行全程税务跟踪管理的税收征管办法。税务机关应运用电脑将企业的房开工程合同、设计图纸等复印件、施工的具体地点和甲、乙双方的概况以及完工后的具体销售情况等，按每一个“工号”详细记录并进行全方位长期有效的监控管理。每一个“工号”的内容。企业不得随便变动。如果企业因故改变设计及预算。应及时通报税务机关。否则，因此而增加的成本费用如难准确核实，不予认可。
（六）统一房地产企业的会计报表，以准确反映房地产企业的资产负债和所有者权益，以有利于税务机关对税源的监控
现在房地产开发企业的会计报表可谓五花八门，无法有效地反映房地产开发企业的生产经营情况，不利于征管。房地产开发企业的会计报表应统一、规范、齐全、内容真实完整，应能很好地反映房地产开发企业的资产、收益、成本、费用等情况，以便于税务机关全面监控，提高工作效率。
（七）大力推进税务系统对房地产开发企业的计算机管理
对房地产开发企业的生产经营资料，特别是开发项目的资料，要通过计算机管理以提高征管质量和征管效率。
（八）税务机关应加大税务稽查的力度
对房地产开发企业的税务稽查用三种方法进行：一是全查法。即从成立之日查起。这主要是针对有重大偷税嫌疑的重点企业；二是从还可弥补亏损的年度起进行检查；三是对成立不久的企业，等到二至三年后进行全查，以查实以前年度亏损和当年盈利。在进行税务稽查时。除彻底检查该企业的账务外，如有关联企业（或一套人马两块牌子）。必须同时检查，并按照对关联企业业务往来的有关规定进行处理。对关联企业偷逃税的认定及处理，原则是”实质重于形式”。即只要是关联企业之间的业务往来以偷逃税为目的，则无论其形式是否合法，均依法以偷逃税处罚。
（九）对不能准确提供收入、成本费用等会计凭证、账簿的企业，税务机关依法参照全国房地产业15%的利润率核定征收
（十）大力提高税务干部的政治业务素质，为加强对房地。产开发企业的税收征管提供人力保证
目前，在业务方面懂得房地产开发企业会计制度及房地产开发活动流程的税务干部不多。不少人不懂得房地产开发企业会计科目的内容和核算方法，通常是以账户看账户。以报表看报表。我们必须树立依法征税的观念，严格执法，这就要求进一步加大培训力度，使得广大税务干部努力掌握财务会计制度、税法、纳税申报等相关知识。 |
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